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文／研究员杨科伟、袁千惠、姚郑康
市场综述
张家港市地处江苏省长江下游南岸，沿海和沿江两大经济带交汇处，是一座新兴港口工业城市,为苏州市下辖县级市，其下辖8镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、塘桥镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇）。年末全市常住人口.78万人，城镇人口85.69万人，农村人口为40.09万人，城镇化率68.13%。产业来看，张家港现有产业基础冶金业、化工业、机电也、纺织业、粮油食品业，重点发展现代装备业、新能源产业、新材料业、现代服务业。年，全市实现地区生产总值.05亿元，6家企业入选“中国民营企业强”，世界强企业有34家在张家港市投资项目。年全体居民人均可支配收入元，比上年增长8.8%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方面因素综合影响，年张家港商品房销售面积.28万平方米，增长48.6%。房价自年起涨幅较明显，市场最为火热的杨舍镇和金港镇房价均实现翻番，房价上涨推动力主要来源于上海、苏州的投资客激活市中心市场后，品牌房企的进驻继续推高市场热度，使得张家港整体房市跟涨升温。目前整体市场处于改善型阶段，市场的投机氛围并不浓厚，以本地客群为主，目的多为自住。市场上产品同质化现象严重，预计短期或遇到去化困难。
01
政策环境
对购房者“限售”对企业开发“建筑限高”
政策方面，调控措施较为宽松，暂无除限售外的限制措施，自年8月27日起取得不动产证未满2年的商品住房（含二手房）不得转让。棚改政策实行较早，目前已基本结束，历史上多为实物安置，但拆迁户多将房屋变现后择地安置，故早年棚改政策对当前市场作用较低。
信贷政策方面，张家港市首套首付3成，利率上浮22%，贷款认贷不认房。
张家港市对房屋建造上有一定限制，杨舍镇限低18米限高42米，且须20%精装房;金港镇则限高20米。这一政策使得张家港市场产品同质化现象较为严重。
02
客户结构
本地客群为主各区域地缘性购房特征显著
客群以本地客群为主，仅有2成客户是以来自江阴为主的外地客群，客户全款比例在10%左右。购买目的多为自住，投资性客户极少。购房者地缘性购房特征明显，且具有一定区域情结。
03
市场价格
年以来项目价格普涨改善需求集中区域价格接近翻倍
房价自年起涨，杨舍镇与金港镇房价均接近翻倍，杨舍镇从均价1万元/㎡涨至1.7万元/㎡，金港镇从0.6万元/㎡涨至1.1万元/㎡。房价上涨的主要原因是年来自上海和苏州的投资客激活市中心杨舍镇市场后，年品牌房企的进入继续推高市场热度，使得张家港8镇楼市均价均实现普涨。
整体市场处于改善阶段，杨舍镇物业类型均为洋房与叠墅，，均价在1.7-1.8万元/㎡。金港镇物业类型均为叠墅与联排，均价在1.3万元/㎡，但销售周期普遍较长。
04
土地供应
后期供应主要集中在金港镇多家房企集中进入
土地方面，杨舍镇仅剩少量待拍地块，地价在元/㎡;金港镇下半年预计将有20万方左右土地放出，地价在元/㎡上下。品牌房企中金科率先进驻张家港市场，其余融创、保利、碧桂园、中梁则于年集中进入。
05
市场预判
“民富”支撑未来市场继续扩容短期同质产品将遇去化困难
展望未来，张家港市位列全国县域经济百强榜的第三名，户均财富积累雄厚，家庭支付能力强，住房改善需求旺盛，“民富”支撑张家港市市场热度有望延续，未来市场继续扩容潜力巨大。但当前产品同质化严重，短期内货量饱和，或将去化困难。
典型项目一：中南?樾府
地理位置：张家港市沙洲西路购物公园西米
物业类型：普通住宅、别墅
建筑面积：9.93万平方米
装修：毛坯
开盘时间：年4月29日
开盘售价：高层均价16元/㎡
项目点评：项目所处城西生态居住区，与老城区紧密相接。为中南置地进入张家港的第一个项目，占地面积约5.8万方，总建筑面积约9.9万方，容积率1.7，建筑密度29%，绿化率35%。主要为叠墅和小高层的低密度社区，整个项目规划建造18幢住宅，合计约户。项目首次开盘时间年4月29日，开盘当天去化达90%，首开精装高层产品，户型面积为、、㎡，均价16元/㎡，近期加推叠加产品，建筑面积-㎡，均价元/㎡。
典型项目二：金科?博翠名邸
地理位置：张家港市金港镇香山风景区香南西路北侧
物业类型：联排,叠拼
建筑面积：4.3万平方米
装修：毛坯
开盘时间：年5月24日
开盘售价：联排～1元/㎡
项目点评：项目位于香山风景区香南西路北侧，项目住宅面积约㎡（户），容积率约为1.1。区域内较高品质的新中式纯别墅区住宅，布局28幢建筑，其中10栋6层叠加别墅，18栋联排别墅。5月底首开推出53套联排房源，建筑面积㎡左右，均价在1元/㎡。开盘两个月去化率约70%，置业客群以本地客户为主，占比达到80%，乡镇客群占比约10%，外地客户占比约10%。
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